Casa nostra | Покупка недвижимости в Италии
Пусть никого не пугает заголовок — с итальянского словосочетание casa nostra переводится как «наш дом». Приобрести собственный дом на адриатическом или лигурийском побережье, озере Гарда или в итальянских Альпах стало мечтой не только всякого итальянца, но и многих из наших соотечественников — причем мечтой сбыточной. Цена на апеннинскую недвижимость едва ли превышает стоимость аналогичного жилья в российских городах, а итальянские законы не чинят препятствий для иностранных граждан.
Италия неоднородна по развитости экономики и культуре, разнообразна она ландшафтами и вписанной в них недвижимостью. Спектр ее широк: от альпийских домиков-шале в гористой части и городских апартаментов в столицах государства и моды (Рим и Милан) до роскошных вилл на побережьях озер и морей, виллетт и бунгало поскромнее.
На сегодняшний день цены итальянского рынка недвижимости однозначно ниже, чем в сравнимых с Италией по развитию и качеству жизни странах и граничащих с нею приальпийских — Франции, Швейцарии, Германии, Австрии. Причины этого кроются в относительной дешевизне строительства, поскольку итальянцы имеют все необходимые строительные материалы у себя в стране и практически ничего не импортируют. Наоборот: каррарский мрамор и тиволийский травертин прирастают в популярности и экспорте год от года. Кроме того, итальянские строительные технологии, строительные машины и механизмы, а также рабочие и инженеры являются, по общепринятому мнению, одними из лучших в мире. Так, например, 70% американских строительных компаний управляются или контролируются итальянцами и имеют итальянский персонал — и клановая мафиозность здесь ни при чем.
Другой причиной сравнительной доступности итальянской недвижимости называют то обстоятельство, что в прежние времена этот рынок был достаточно закрытым для иностранцев. С либерализацией законодательства в этой сфере, переходом с лир на евро в Италию хлынул поток соседей-европейцев. Это привело к росту цен на недвижимость, причем, по существующим прогнозам, данная тенденция сохранится и впредь, что побуждает людей покупать, а не продавать.
Цены на жилье в Италии обычно зависят от количества комнат и того, где находится объект, а не от метража. Большую роль играет зона расположения недвижимости, вид из окон, наличие дополнительных удобств наподобие веранды, сада или дворика перед входом в квартиру.
Разброс цен на рынке недвижимости Италии значителен, с нарастанием с юга на север. Если в Калабрии и на Сицилии стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет пару тысяч евро (а на вторичном — вдвое ниже), то в курортных зонах срединной части полуострова и развитых городах севера она в полтора-два раза выше, а в столице доходит до столичных значений — не ниже московских и лондонских.
Разброс цен также обусловлен такими факторами, как значимость города (историческая, туристическая, индустриальная), техническое состояние недвижимости, тип строения и так далее. Цены колеблются от пятисот евро за кв. м (в Калабрии) до пяти тысяч и выше в престижных культурных центрах и туристических зонах. Так, квартирка площадью около 50 квадратных метров с таким же по размеру садиком в калабрийском городке Скалея сейчас «тянет» на 50 тысяч евро. Это практически эквивалентно стоимости хорошей квартирки в Красноярске. А рядом побережье теплого моря…
Кум Тыква и его домик
В сказке Джанни Родари из жизни овощей не очень состоятельный кум Тыква строил свой домик самостоятельно неспроста. Строительство вместо покупки готового жилья и в сегодняшней Италии отличается большей экономичностью. Во-первых, в этом случае можно выбирать место и планировать пределы своих мечтаний. Во-вторых, под силу удешевлять строительство за счет выбора менее дорогостоящих материалов и рабочей силы. В-третьих, строительство протекает поэтапно, за счет чего предоставляется своего рода рассрочка платежей.
Кроме того, возведение недвижимости и в Италии выступает весьма привлекательным делом для высокоприбыльных инвестиций. Вложение финансов в строящиеся объекты или приобретение земли с последующей реализацией жилья по индивидуальным проектам — выгодный бизнес. Очевидные преимущества таких инвестиций — это сравнительно низкая стоимость одного квадратного метра по сравнению с готовым жильем на вторичном рынке, а также возможность контролировать стоимость строительства и быстрая окупаемость. Италия — развитая страна высоких технологий, и сроки строительства здесь достаточно короткие. В некоторых курортных районах благодаря упрощенным строительным стандартам они занимают всего несколько месяцев. Инвестиции в земельные участки с целью их последующей сдачи в аренду также выгодны. Но есть в таком деле свои особенности и ограничения. Приобретая землю, необходимо иметь в виду, что она может быть предназначена под застройку с оговоренным разрешенным количеством квадратных метров, — плотность застройки определяется итальянскими нормами. Цена земельного участка зависит от местоположения и площади разрешенной застройки. Пустыри обойдутся дешевле, а стоимость земли с уже существующей застройкой будет заведомо выше.
Есть ограничения и по срокам представления проекта и срокам строительства. Приобретение земли «под застройку» подразумевает оперативное начало строительства, что регулируется правилами рынка и итальянскими законами. Примерно раз в десятилетие земельное законодательство Италии может изменить градостроительные нормативы и разрешенное количество площадей застройки, в результате чего стоимость земли может драматически снизиться.
Самая дорогая земля находится в приморских зонах, центрах городов, причем по следованию с юга на север полуострова земля дорожает. При приблизительно одинаковом климате итальянский север более развит как в промышленном, так и в социокультурном смыслах. Чем значимее город, тем дороже строиться в его пригородах. Поселиться и жить в Риме во много крат дороже, чем, например, в Палермо.
Если вы решились приобрести земельный участок в Италии, то необходимо иметь в виду сравнительные особенности разных земельных участков. Преобладают два типа участков: «под застройку» и аграрного назначения. Первая обойдется дороже, и процесс ее освоения регламентируется (например, десятью годами). Вторая значительно дешевле, но строение на ней не может по площади превышать 100–150 квадратных метров. В связи с активным освоением апеннинских территорий может случиться перевод аграрных участков в ранг земель «под застройку», и в этом случае покупатель аграрного участка может оказаться в дополнительном финансовом выигрыше. И в том, и в другом случае плотность и порядок землепользования определяется итальянским государством. Десятилетний ценз освоения приобретенного участка также связан с такой же примерно периодичностью корректив местного законодательства о землепользовании.
Стоимость постройки, включая стоимость проекта, авторский надзор и налоги на разрешение строительства, зависит от ее места и типа. В среднем на сегодняшний день она составляет 550–750 € за кв. м отдельно стоящих вилл упрощенной «приморской», или «туристской», постройки — с упрощенным конструктивом из менее капитальных стройматериалов без дополнительных укреплений. Стоимость заметно возрастает — до 750–2000 € и более за кв. м — для вилл, предназначенных под постоянное проживание. Цена застройки может снижаться, если, к примеру, речь идет о комплексе вилл, примыкающих друг к другу боковыми стенами, — блокированных коттеджах или таунхаусах.
Про налоги
Налоговое законодательство Италии лояльно в отношении к владельцам недвижимости. В соответствии с ним собственники недвижимости, как граждане Италии, так и нерезиденты, обладают одинаковыми правами и обязанностями. Между Россией и Италией подписано соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений, заключен договор об избежании двойного налогообложения. При покупке недвижимости налоги различаются в зависимости от назначения объекта недвижимости, типа продавца, наличия у покупателя иной недвижимости в Италии, постоянного или временного проживания в купленном объекте.
В наиболее распространенном случае, при покупке первого дома для временного проживания в Италии, с частного лица взимаются 7% от кадастровой стоимости объекта недвижимости и три налога по 168 €.
Кроме перечисленных, отдельно оплачиваются услуги нотариуса, как правило, от двух до пяти процентов от стоимости недвижимости. Нотариус взыскивает все налоги при совершении сделки. Так, покупка квартиры за сто пятьдесят тысяч евро обойдется в дополнительные 14 000 € или максимально 18 500 €.
Итальянское законодательство — одно из самых мягких в области налогообложения недвижимости. В настоящее время налог на недвижимость составляет 0,4–0,7% от кадастровой стоимости недвижимости, которая примерно вдвое ниже реальной рыночной. То есть при реальной стоимости дома в сто пятьдесят тысяч евро его кадастровая стоимость равняется примерно восьмидесяти тысячам евро, соответственно, ежегодный налог составляет 400 €. Мало того, в настоящее время активно обсуждается полная отмена этого налога. Хороша страна Италия — так и манит выгодными посулами. Не то каса ностра, не то касса ностра…
Геннадий Рыбаченко
