Семейная ипотека в 2019 году стала выгоднее

Льготная ипотека для семей с детьми начала действовать с января 2018 года. По этой программе семьи, в которых начиная с 1 января 2018 года родились второй, третий или последующий ребенок, могут получить ипотеку под 6% годовых. Разницу между рыночной и льготной ставкой банкам компенсирует государство.

Первоначально льготную ставку давали на ограниченный срок — от 3 до 8 лет. Размер ставки на оставшийся период рассчитывался по формуле: ключевая ставка Центробанка плюс 2%. По кредитам, взятым на момент выхода статьи, ставка сверх льготного срока составляла бы 9,75% годовых.

Такое ограничение не делало госипотеку заметно доступнее рыночной для заемщиков, у которых с рождением ребенка материальное положение, как правило, ухудшается. Поэтому по программе выдавались лишь единичные кредиты. Видя, что госпрограмма не пользуется спросом, в 2019 году правительство решило ее доработать.

Новые условия льготной ипотеки в 2019 году

Постановлением № 339 от 28 марта 2019 года льготную ставку в 6% годовых распространили на весь срок действия кредита. А тем семьям, кто уже рефинансировал свой кредит, дали возможность еще раз рефинансировать ипотеку под 6% годовых на весь период кредитования. До сих пор повторного рефинансирования ипотеки программа не предусматривала.

Кроме того, в 2019 году программу семейной ипотеки, изначально рассчитанную до 2022 года, продлили до 2024 года, чтобы ей смогли воспользоваться как можно больше заемщиков.

Остальные условия семейной ипотеки с господдержкой не изменились.

— Кому дадут льготный кредит?

По условиям госпрограммы, заемщик и родившийся ребенок должны иметь российское гражданство. Ипотеку берут родители ребенка. В качестве созаемщиков они могут привлечь кого угодно.

— Где брать семейную ипотеку?

Ипотеку под 6% могут выдавать только 46 коммерческих банков и АИЖК, их перечень определил Минфин. Условия по госпрограмме в них одинаковы, но в каждом банке могут быть свои требования к заемщикам и объектам недвижимости. Банки работают только с аккредитованными жилыми комплексами и застройщиками, поэтому выбор кредитной организации зависит от конкретного дома.

— Какое жилье можно купить в ипотеку под 6%?

Процентную ставку семьям субсидируют только при покупке жилья на первичном рынке. Это может быть объект долевого строительства, который еще не достроен. Или готовая квартира в новостройке, которую продают по договору купли-продажи.

Важный нюанс: продавцом обязательно должно быть юридическое лицо — застройщик или подрядчик. При покупке готовой квартиры на вторичном рынке у физического лица льготную ипотеку не дают.

Стоимость выбранного жилья может быть любой. Ограничена сумма льготного кредита. Под 6% дадут максимум 6 млн рублей. Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области предельный размер кредита выше — 12 млн рублей.

— Каков первоначальный взнос?

При оформлении ипотеки нужно внести минимум 20% от стоимости жилья. Для первоначального взноса или погашения кредита можно использовать материнский капитал.

— Как оформить рефинансирование под 6%?

Семьи, которые взяли ипотеку до 2018 года, могут рефинансировать ее сейчас. Чтобы снизить ставку по действующему кредиту до 6%, нужно заключить договор рефинансирования в новом банке или подписать с прежним банком дополнительное соглашение. Льготная ипотека выдается на квартиру в сданной новостройке или в строящемся доме, но обязательно купленную у юридического лица.

Остаток по кредиту при рефинансировании должен быть не больше 80% от стоимости квартиры. Например, заемщик, который купил квартиру за 2 млн рублей, сможет перекредитоваться, только если ему осталось выплатить не больше 1,6 млн рублей. Остаток считают не от суммы первоначального кредита, а от цены квартиры по договору купли-продажи или долевого участия.

Пример расчета льготной ипотеки и стандартного кредита на новостройку

Как правило, семьи с двумя и более детьми берут ипотеку, чтобы переехать в более просторную квартиру. Возьмем распространенную ситуацию: типовую «двушку» они меняют на трехкомнатную в готовой новостройке. Размер кредита при такой сделке — порядка 1,5 млн рублей. Срок кредита выберем такой, чтобы ежемесячный платеж был комфортным, — 15 лет. В качестве первоначального взноса семья вносит сумму, за которую продала свою двухкомнатную, — в среднем 2,5 млн рублей.

Расчет показывает выгоду заемщика по льготной ипотеке в сравнении со стандартным ипотечным кредитом по среднерыночной ставке.

Если ставка по семейной ипотеке жестко зафиксирована, то по ипотечным ставкам на рынке сейчас большой разбег. В среднем это 11% годовых. При расчете кредита банки используют систему скидок, поэтому разным заемщикам по одному и тому же ипотечному продукту дают разные ставки. Дисконт к процентной ставке получают бюджетники, участники зарплатных проектов, молодые семьи. Ставка становится еще ниже при покупке большой квартиры и при электронной регистрации сделки.

В расчете приведены ориентировочные цифры, они могут меняться в большую или меньшую сторону в зависимости от конкретного банка. При досрочном гашении ипотеки сумма переплаты сократится.

Подробнее о том, как снизить ставку при получении ипотеки, читайте здесь.

Комментарий эксперта

Светлана Русанова, заместитель директора красноярского агентства недвижимости «ИЖИ»:

— Ипотечные сделки в нашем агентстве составляют сейчас процентов 70 от всех сделок с квартирами. При этом спрос на новое жилье стабильно растет. Практически все клиенты рассчитывают купить квартиру в новом доме. На объекты вторичного рынка они соглашаются только в тех случаях, когда в выбранном районе нет новостроек или если дом еще не готов, а жить до момента его сдачи негде.

С начала 2018 года у нас еще не было ни одного покупателя, который заинтересовался бы программой госипотеки и попросил рассчитать кредит под 6 процентов. Спроса на льготную ипотеку не было, поскольку срок действия льготной ставки в три — пять лет заемщики считали недостаточным.

Я думаю, что кредиты со ставкой 6 процентов на весь срок кредитования будут более востребованы. Плюс со временем начнет увеличиваться количество потенциальных заемщиков — семей, где с 2018 года родился ребенок или дети. Мамы успеют выйти на работу (тогда семье легче будет взять ипотеку) или родить еще одного ребенка. При прежних условиях программа была нежизнеспособна.