Как продают залоговые квартиры ведущих игроков ипотечного рынка?
Особенность этих сделок заключается в том, что для продажи квартиры в большинстве случаев сначала потребуется снять с нее обременение. Схемы продажи залоговой квартиры существенно разнятся в зависимости от банка. Среди способов продажи, которые предлагают основные игроки рынка ипотечного кредитования, есть те, что позволяют максимально защитить интересы покупателя.
Как рассказали в банке «ВТБ 24», для продажи купленных в ипотеку квартир банк предлагает следующую схему. Продавец получает согласие банка-кредитора на продажу жилья. После чего покупатель для полного досрочного погашения ипотеки вносит на текущий счет продавца остаток долга по кредиту. В таком случае покупатель передает продавцу часть суммы за квартиру еще до регистрации на него права в Росреестре, здесь важно убедиться, что полученные деньги продавец использовал для погашения задолженности по кредиту, а не потратил на иные цели.
Чтобы подстраховать покупателя в этой ситуации, риелторы советуют перечислять эти деньги на счет продавца в день списания платежа по кредиту. Поскольку банки в своей работе ориентируются на московское время, средства, как правило, списываются в конце рабочего дня. Чтобы подстраховаться, покупатель может внести деньги на счет продавца за час до окончания работы банка и оставаться с продавцом до того момента, когда произойдет списание. Лучше при этом перечислять деньги продавцу через кассу банка. Тогда у покупателя останется квитанция с отметкой, что он внес денежные средства на счет продавца.
Погасив остаток долга по кредиту, продавец получает на руки закладную и подает в Росреестр документы на снятие обременения с квартиры, это занимает три дня. Далее стороны предоставляют в Росреестр документы на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости. По закону на это отводится пять — семь рабочих дней.
Весь порядок расчета по сделке с залоговой квартирой (то, какую сумму продавец получит первоначально для погашения ипотеки и сколько денег покупатель должен передать ему после регистрации права собственности) стороны заранее, еще до выхода на сделку прописывают в предварительном договоре. Несмотря на сложную схему расчета у покупки залоговой квартиры есть свои преимущества. Риск купить проблемный объект здесь снижен, так как, выдавая первую ипотеку, банк уже проверил юридическую чистоту этой квартиры.
Купить залоговую квартиру можно в ипотеку
Кроме того, покупатель может приобрести залоговую квартиру, находящуюся в обременении у банка «ВТБ 24», в ипотеку этого же банка по действующей программе «Витрина залогового имущества». В таком случае кредит оформят на льготных условиях — по сниженной ставке. Такая смена заемщика по кредиту в одном банке для покупателя — наиболее безопасный вариант сделки.
Схема продажи залоговой квартиры в Сбербанке
В Сбербанке сейчас можно приобрести залоговую квартиру в ипотеку по действующей в банке программе «Приобретение готового жилья с особым условием «залоговый объект», которая регламентирует продажу залоговых квартир в рамках одного банка. В таком случае первичный кредит гасят после перехода права собственности на нового заемщика (покупателя) и наложения последующей ипотеки.
Для покупателя это самая безопасная сделка. Ведь в таком случае ему не нужно отдавать деньги еще до регистрации права собственности, не нужно опасаться, что продавец использует переданные деньги не на погашение кредита. Банк рассматривает покупателя в качестве своего нового заемщика: после одобрения кредита и подписания кредитных документов сначала в Росреестре регистрируется право собственности на покупателя и накладывается последующая ипотека на объект недвижимости, и только после этого менеджер банка выдает кредит покупателю с последующим перечислением этой суммы на погашение кредита продавца, согласно указанным в договоре купли-продажи условиям.
Сделок, в которых участвуют залоговые квартиры, в последнее время становится все больше. Это не обязательно связано с тем, что у заемщиков ухудшилась финансовая ситуация и они не справляются с обслуживанием ипотеки, дело в том, что на рынке накопилось достаточно большое количество ипотечных квартир. Каждая вторая сделка с жильем сейчас происходит с использованием кредитов, и часть купленных квартир затем продаются еще до полной выплаты ипотеки, так что количество выставленных на продажу залоговых квартир продолжит расти.
