Как изменилось долевое строительство с нового года?

С 1 января 2017 года вступило в силу большинство поправок в закон 214-ФЗ «О долевом строительстве». Застройщики теперь обязаны сообщать больше информации о строящемся доме и о себе. Проектная декларация на новый дом станет подробнее, а у дольщиков появится больше возможностей, чтобы оценить компанию, которой они собираются доверить деньги.

С 20 января начал действовать приказ Минстроя России № 914/пр, в котором установлены требования к размещению информации на сайте строительной компании. Раньше застройщик сам решал, о чем ему сообщать на своем сайте, теперь и объем информации, и перечень документов, которые обязана публиковать строительная компания, четко оговаривается. Если застройщик о чем-то умолчал, стройнадзор выдаст предписание, чтобы компания добавила эти сведения.

Раньше вся информация о строящемся объекте на сайте строительной компании сводилась к описанию дома и публикации проектной декларации. Теперь кроме них нужно еще разместить отсканированные документы на земельный участок, разрешение на строительство, заключение экспертизы на проект, а также информацию обо всех сданных в эксплуатацию за последние три года объектах.

С этого года застройщик должен указать, кто гарантирует достройку дома: заключил он договор страхования с коммерческим страховщиком или заручился поручительством банка. Появилось то, чего не было раньше: компания обязана в открытом доступе публиковать заключение аудитора о своей деятельности.

Чтобы дольщик мог ознакомиться с договором заранее и при необходимости внести в него дополнения, на сайте размещается проект договора долевого участия в строительстве.

Порядок публикации также установлен в приказе Минстроя: вся информация об объекте должна появиться не позднее чем через пять рабочих дней после того, как стройнадзор выдал заключение на проектную декларацию. Любые изменения также положено вносить в пятидневный срок. Поменялся проект — информация об этом вовремя должна появиться на сайте, продлила администрация разрешение на строительство — через пять дней эти сведения должны быть в открытом доступе. Чтобы дольщики могли оценить, как продвигается стройка, каждый месяц застройщик обязан публиковать фотографии объекта.

Проектная декларация стала важным документом

С этого момента проектная декларация должна содержать подробные характеристики многоквартирного дома и благоустройства участка. В ней застройщики обязаны указать, что именно войдет в общее имущество дома: все колясочные, хозяйственные помещения, кладовые на первом этаже будут указаны, чтобы после завершения строительства застройщик не смог поменять назначение этих помещений. Кроме того, приводится предполагаемый срок ввода объекта в эксплуатацию и дата передачи дольщикам квартир.

«Проектная декларация становится очень важным документом, удостоверяющим факты, которые имеют для застройщика юридические последствия, — объясняет руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора Красноярского края Елена Хамардюк. — Приведенная в ней информация должна быть полной и достоверной. Участник долевого строительства вправе расторгнуть договор только по той причине, что в проектной декларации изложены не все обязательные сведения».

Все проектные декларации на строящиеся объекты будут заполняться в электронном виде на специальном сайте. До тех пор пока он не создан, застройщики должны, как и раньше, отправлять декларации в службу строительного надзора по почте или курьером.

Новый вид проектной декларации на строящиеся объекты Минстрой утвердил 30 декабря 2016 года. Заполнять декларацию по новым правилам обязаны только те компании, которые заключают первый договор долевого участия в строительстве на новый объект после 1 января 2017 года. Однако если застройщику уже строящегося дома нужно внести в проектную декларацию изменения, ее также придется приводить в соответствие с новыми требованиями.

Новые требования к договору долевого участия

До этого закон устанавливал лишь существенные условия договора долевого участия, без которых он считался недействительным, теперь появятся правила заключения договора. Также утвержден список документов, которые застройщик должен предоставить для ознакомления каждому, кто собирается заключить с ним договор долевого участия в строительстве.

В этот список входят разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы на проект, документы на земельный участок, документы о наличии технических условий на подключение к сетям, документы, говорящие о том, кто гарантирует достройку объекта, заключение о соответствии проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве.

Гораздо больше информации теперь содержится и в самом договоре долевого строительства. Теперь среди основных характеристик жилого дома указаны не только его площадь и материал стен, но и, например, сейсмостойкость и класс энергоэффективности. В договор включается план объекта (расположение объекта на этаже, расположение комнат, лоджий) и пункт о том, на сколько по сравнению с проектной может измениться площадь готовой квартиры. Максимальное изменение площади жилого помещения по результатам обмеров может составлять 5 процентов. Кроме того, в договор могут быть включены дополнительные важные для дольщика условия, если они не противоречат закону № 214-ФЗ.

Указано, как должны складываться отношения сторон после подписания договора. Участники долевого строительства теперь имеют право запрашивать информацию о ходе строительства, и застройщик обязан в течение 14 дней им ответить. Инвесторы могут посещать стройку при условии предварительного согласования с застройщиком и при соблюдении требований безопасности. На своем официальном сайте застройщик должен разместить примерный график строительства объекта и отмечать на нем выполнение определенных этапов работ.

Заплатить застройщику по договору дольщик обязан только после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Заключать договоры долевого по новым правилам застройщики начнут через 10 дней после публикации постановления правительства «Об утверждении правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении». Документ пока не принят, до 10 февраля 2017 года проходит публичное обсуждение.

Установлен порядок передачи объекта дольщику

Теперь при передаче объекта обязательным является предоставление дольщику инструкции по эксплуатации конкретной квартиры. Установлено, как должны решаться все спорные ситуации, если у дольщика появились какие-то претензии к качеству строительства. Раньше в подобном случае инвестор мог, не обращаясь к застройщику, напрямую подать заявление в суд. Теперь, если дольщик обнаружил недоработки, сначала он должен предложить застройщику их устранить, и только если это не сделано вовремя, вправе обратиться в суд.

Застройщики смогут использовать средства дольщиков для строительства школ

Расширился список целей, на которые застройщики могут использовать средства дольщиков. Это не только строительство дома, но и возведение школ и детских садов.

С вступлением в силу изменений в законодательство у застройщиков появилась дополнительная большая нагрузка, им нужно вовремя предоставлять и обновлять большой объем информации. Любые масштабные изменения принимаются тяжело, а в этом случае компаниям предлагается фактически учиться работать по-новому. Результат, считают инициаторы нововведений в закон о долевом строительстве, окажется на пользу не только дольщикам, но и самим строительным компаниям. Если появится больше открытой информации о деятельности застройщиков, снизятся риски, инвесторы перестанут бояться долевого. Как результат увеличится объем поступающих на строительство средств. Оправдаются эти ожидания или нет, мы сможем увидеть уже в ближайшее время.