Ипотечная квартира в наследство

Вместе с развитием ипотечного кредитования стали возможны случаи, когда в наследство достается квартира, находящаяся в обременении у банка. Как быть в этой ситуации наследнику, что и в какой последовательности ему следует делать, рассказали опрошенные «СИБДОМ-недвижимостью» эксперты.

Согласно статье 1175 Гражданского кодекса РФ, если имущество, которое получают наследники, обременено какими-то обязательствами, то эти обязательства переходят к наследникам, получившим имущество, и наследники обязаны будут эти обязательства удовлетворить.

Решить, нужна ли обремененная квартира

«Первый шаг, который должен сделать наследник в этой ситуации, — это определиться, нужна ли ему залоговая квартира и будет ли он вступать в наследство, — рассказывает руководитель корпоративной практики компании «Право-Экспресс» Николай Курс, — для этого он должен обратиться в оценочную организацию и определить рыночную стоимость квартиры. Затем, если ему не достались документы от наследодателя, прийти в банк и уточнить условия кредита. Он должен оценить свои силы, потому что погашать кредит в случае вступления в наследство придется ему, он должен понимать оставшуюся сумму долга наследодателя перед банком, сроки погашения кредита, размер ежемесячного платежа. Если он придет к выводу, что выплаты по кредиту ему вполне по силам, он сможет эти финансовые обязательства исполнить, тогда в дальнейшем ему необходимо предпринимать шаги по вступлению в наследство. В противном случае он может отказаться, если не хочет заниматься обслуживанием долга по этой квартире».

Подать нотариусу заявление о вступлении в наследство

«Одновременно наследнику следует обратиться в банк, чтобы выяснить, была ли жизнь заемщика застрахована. Если страховка существует, необходимо подать в страховую компанию заявление о выплате страхового возмещения, после чего нужно дождаться ответа от страховщиков. Если страховая компания не установит обстоятельства, которые исключали бы ее ответственность, и смерть заемщика будет признана страховым случаем, можно сказать, что наследнику повезло: страховая компания выплатит по кредитному договору задолженность банку, и наследнику достанется чистая квартира», — объясняет Николай Курс.

Ознакомиться с договором страхования

По словам специалиста, предварительно оценить результаты обращения в страховую компанию наследник может заранее, для этого ему достаточно просто прочитать договор. Обычно в нем перечислен весь перечень причин, которые снимают ответственность со страховой компании. «На практике перечень исключений может быть достаточно обширным, — говорит Николай Курс. — Если смерть наступила в результате занятий какими-то рискованными видами спорта, либо в состоянии алкогольного опьянения, или вследствие хронического заболевания, о котором не было известно страховой компании при заключении договора страхования, это не признается страховым случаем. Если эти основания отпадают, велика вероятность, что страховая компания заплатит добровольно или ее это обяжет сделать суд».

«Перечень страховых случаев, а также исключения из них (события, когда страховая выплата не производится), сумма страховой выплаты, сроки и порядок ее получения устанавливаются договором страхования, — объясняет Инна Головизнина, руководитель юридического агентства Головизниной И. П. — Даже если договором страхования предусмотрено, что сообщить о наступлении страхового случая (смерти заемщика) и предоставить страховщику документы, необходимые для получения страховой выплаты, может или должен выгодоприобретатель (банк), скорее всего, кредитная организация заниматься этим не будет, то есть собрать документы должен наследник. При этом следует иметь в виду, что у каждой страховой компании свои требования к перечню документов и срокам их подачи. Порядок обращения в страховую компанию и перечень документов указаны в договоре страхования. Как правило, договор содержит условие, что помимо указанных страховая компания вправе требовать предоставления дополнительных документов.

Если в установленный срок документы не могут быть собраны по объективным причинам, это не значит, что обращение в страховую компанию можно отложить до тех пор, пока не будет собран полный комплект документов. Наследникам в этой ситуации нужно не ждать, а обратиться в страховую компанию с документами, имеющимися на этот момент. Недостающие документы могут быть поданы позднее. Форма заявления, как правило, устанавливается страховой компанией, в любом случае в ней должны быть перечислены все прилагаемые документы (если передаются оригиналы, лучше это указать), а копия заявления с отметкой о принятии должна остаться у наследника. Если в установленный договором срок страховая выплата не произведена и письменного ответа о сроках и условиях выплаты или причинах отказа не получено, можно направить повторный запрос для получения письменного ответа или обратиться за консультацией к юристу для взыскания выплаты в судебном порядке».

Продолжать платить по кредиту

Обязательное условие: все то время, пока страховая компания не вынесла решение (а если заемщик обращается в суд, чтобы в судебном порядке добиться от страховой компании погашения долга умершего наследодателя перед банком, то и весь период судебного разбирательства), необходимо заниматься обслуживанием кредита, регулярно внося платежи за квартиру, чтобы не появилась просрочка по платежам и у банка не возникло право на расторжение договора. «При этом наследнику следует понимать, что он отвечает не за все долги наследодателя, а только в пределах наследственного имущества, кроме того, есть ситуации, когда сумму долга возможно сократить», — поясняет Инна Головизнина.

Совершив первый платеж по кредиту, наследники фактически вступают в наследство, они начинают нести материальные издержки, связанные с имуществом, которое вошло в наследственную массу, в этот момент для банка они фактически становятся наследниками. «Если образовалась просрочка, и банк подал иск в суд о взыскании остатка задолженности и обращении взыскания на квартиру, тогда сопротивляться будет практически бессмысленно, — объясняет Николай Курс, — как правило, суды такие иски удовлетворяют, квартира будет продана, долг погашен из вырученных средств, и наследникам останется остаток денежных средств после удовлетворения всех требований и издержек банка».

Причем в некоторых ситуациях (и если банк уверен, что у наследников стабильное финансовое положение) с кредитной организацией можно договориться об отсрочке по платежам или о реструктуризации задолженности. Чтобы наследники, договорившись о порядке выплат, могли приступить к обслуживанию кредита.

Если страховая отказывает в возмещении, наследник либо пытается обжаловать действия страховой компании в судебном порядке, либо соглашается с ее выводом, в этой ситуации ему ничего другого не остается, как самостоятельно погашать остаток по кредиту.

Как быть, если наследников несколько?

Если наследников несколько, они должны принять совместное решение о том, нужна ли им квартира, будут ли они заниматься обслуживанием кредита. «В идеальном случае они должны заключить между собой соглашение о порядке обслуживания долга и погашения кредита и с этим соглашением прийти в банк, — рассказывает Николай Курс. — Банк проведет оценку их финансового состояния, и, если по результатам этой проверки он данное соглашение одобрит, разрабатывается дополнение к кредитному договору, в котором будут закреплены отношения сторон с банком».

В ситуации, когда доходы наследников отличаются или один из наследников вполне платежеспособен, а остальные являются иждивенцами, при этом отношения между родственниками натянутые, наследникам тем не менее придется каким-то образом договариваться и приходить к компромиссу, потому что решение о дальнейшей судьбе квартиры должно быть принято ими совместно. Если один из них заинтересован в сохранении квартиры, ему придется брать инициативу на себя, обращаться в суд и в судебном порядке устанавливать порядок погашения обязательств.

В случае, когда в кредитном договоре значатся несколько заемщиков, страховая сумма (при условии, что страховая компания примет решение о выплате страховки) покроет только часть долга наследодателя перед банком (пропорционально его доле в собственности), при этом оставшиеся в живых заемщики будут самостоятельно обслуживать свою часть долга.

В остальном ситуация развивается похожим образом, как в случае с одним заемщиком-наследодателем: если страховая компания погасит задолженность по кредитному договору, то им достается доля в собственности на квартиру в чистом виде. Если не погасит, наследники вместе с оставшимися заемщиками будут заниматься обслуживанием этого кредита.

Если у наследодателя были поручители

Если при получении кредита у заемщика были поручители, для наследника это обстоятельство никакой роли не играет. Если банк успеет обратиться при жизни заемщика со своими требованиями к поручителям, а затем в тот период, пока длится судебное разбирательство, один из заемщиков умирает, банк сохраняет право требования к поручителям, он может взыскать с них задолженность, и они обязаны будут ему заплатить. Но при этом поручитель получает право требования к наследникам, и все понесенные при погашении долга расходы он сможет взыскать с них.

Роль банка для наследников в этой ситуации займет поручитель. И именно ему, а не банку, наследники должны будут возместить понесенные расходы.

Если квартира с долгом наследнику не нужна

И последнее: если обремененная долгом квартира не нужна наследникам, чтобы отказаться от нее, им не нужно ничего делать. Если они займут пассивную позицию, будет считаться, что они не вступили в наследство, и банк все свои издержки получит из стоимости квартиры.

«Для того чтобы вступить в наследство, наследники должны выразить свои намерения явно какими-то своими действиями: либо подать заявление нотариусу, либо заниматься обслуживанием кредита, либо вносить за квартиру коммунальные платежи, — поясняет Николай Курс. — Тогда они начинают нести ответственность по всем последствиям, в том числе если они не смогут погасить кредит, банк взыщет с них неустойки, долг и прочие издержки. Если они никак своими действиями не подтвердят интерес к этой квартире, не обратятся к нотариусу, не станут платить по кредиту, не будут вносить квартплату, тогда банк никак не сможет взыскать с них издержки за время судебной тяжбы по обращению взыскания по продаже квартиры».

При этом нужно иметь в виду, что выделить обремененную квартиру из всей наследственной массы невозможно. Если кроме этой квартиры у наследодателя было другое имущество, и наследники хотели бы его сохранить, но при этом не готовы нести расходы по обслуживанию ипотечного кредита, они не могут отказаться только от квартиры, оставив себе остальное имущество.