Залог в долевом
Как следует из закона,
1. В залоге у участника(-ов) долевого строительства (УДС) после госрегистрации договора находится в залоге земельный участок или право аренды на него (в зависимости от основания владения землей застройщиков - собственность или аренда соответственно).- п.1 ст.13. ФЗ№214
2. В залоге у УДС находится объект, неоконченный строительством, но только если на него (недострой) в процессе строительства застройщик оформил право собственности (ПС).- п.2 ст. 13 ФЗ№214
Итого:
1). В залоге у последнего УДС находится право аренды или право собственности на землю.
2). В залоге у последего УДС может находиться ПС застройщика на недострой, при условии, что застройщик зарегил ПС на недострой в процессе строительства.
.....Сугубое ИМХО: Закон об этом не говорит, но если копаться вглубь, то в момент окончания строительства недострой перестает существовать. В таком случае залог на недострой пропадает и опять остается только залог на землю или залог права аренды на нее.
3). Вы путаете теплое с мягким. Залогодержатель не определяет судьбу заложенной вещи, он всего лишь при оопределенных условиях за ее счет решает свои проблемы.
4) Судьбу залога всегда определяет ее собственник.
Несмотря на согласие/несогласие залогодержателя я (собственник) имею абсолютное право продать/подарить/уничтожить заложенную вещь. Просто я рискую в таком случае столкнуться с необходимостью досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства ("верни кредит"), обяазнностью по замене залога или обязанностью предоставить иное обеспечение основного (обеспечнного залогом обязательства), например поручительство или банковскую гарантию. И только в случае, если я не имею возможностей или желания чего-либо из этого сделать, у залогодержателя появляется право обратить взыскание на предмет залога ("продать залог с торгов"), но только для решения основной проблемы - например возврата кредита, обеспеченного залогом недижимости (ипотекой).
5) Быть залогодержателем - означает буквально в переводе на простой обывательский - "Имеешь право при возникновении определенных неблагоприятных условий не ждать чего-либо, а сразу сказать: "Вот эта (заложенная) вещь - в первую очередь обеспечивает мои права. Если у него нету денег отдать мне долг, продаем вещь и деньги от нее сначала гасят мой долг, а уж потом (если останется) - все остальные долги."
Залог никак не означает, что вы можете распоряжаться заложенным имуществом. Всего лишь ваши права гарантированы залогом, и в случае чего - денежки от его продажи в первую очередь гасят именно ваш долг, а уж если останется лишнее - то "на круг" остальным пропоционально или по очередности.
6) Судьбу недостроя, как части бизнеса должника-банкрота, решает всегда комитет кредиторов. В комитет кредиторов входят только лица с денежными требованиями. Лица с неденежными требованиями имеют право требовать досрочного исполнения индивидуально-определенного обязательства, конечно же при наличии к тому возможности у должника, но они не входят в комитет кредиторов.
Если мы вспомним всю недолгую историю банкротств красноярских застройщиков (КСКЦ), то там именно комитет кредиторов с денежными требованиями (в частности "Сибиряк", "Стройтехника" и бюджеты в лице ИФНС и приставов) решил, что надо "достроить и передать". Альтернатива этому - продать ВСЕ (в том числе недострои) с торгов и раздать всем, а средства от заложенного имущества сначала отдать залогодержателям, а уж потом (при налии остатков) - всем остальным.
Резюмируя:
- Судьбу объекта указанный "последний участник" не определяет.
- Не факт, что именно незавершенка находится в залоге у этого последнего участника - для этого надо знать, регистрировалось ли ПС застройщика на недострой.
- Если застройщик пойдет под банкротство, то без привлечения политики (госвласти разных уровней, муниципалитета), никакая группа кинутых дольщиков вообще не имеет право голоса на собрании кредиторов, поскольку их требования не являются денежными. Соответственно продвинуть мнение "надо достроить" они не смогут.
- Если же интересы "последнего участника" сугубо денежные, т.е. его интересует именно возврат денег, а не квартира "когда достроят", то ему надо:
а) трансформировать требование в денежное - т.е. расторгнуть договор
б) сделать это быстрее, чтобы к моменту принятия решения он сразу попал в реестр или успел в числе первых уже после начала процедуры
в) примириться с тем, что в случае расторжения договора, обеспеченного залогом, заложенная вещь больше не обеспечивает его прав в первую очередь преимущественно перед другими, поскольку залог прекращается (пп.1 п. 1 ст. 343 ГК РФ). Деньги от продажи этой вещи в таком случае пойдут "в общий котел" (если на ней нет еще и других залогодержателей).
_________
Писал долго и чую, что сумбурно. Но любой юрист скажет, что "залоговое право" - один из сложнейших подразделов гражданского права. Надеюсь, что кое-что пояснил.
1. В залоге у участника(-ов) долевого строительства (УДС) после госрегистрации договора находится в залоге земельный участок или право аренды на него (в зависимости от основания владения землей застройщиков - собственность или аренда соответственно).- п.1 ст.13. ФЗ№214
2. В залоге у УДС находится объект, неоконченный строительством, но только если на него (недострой) в процессе строительства застройщик оформил право собственности (ПС).- п.2 ст. 13 ФЗ№214
Итого:
1). В залоге у последнего УДС находится право аренды или право собственности на землю.
2). В залоге у последего УДС может находиться ПС застройщика на недострой, при условии, что застройщик зарегил ПС на недострой в процессе строительства.
.....Сугубое ИМХО: Закон об этом не говорит, но если копаться вглубь, то в момент окончания строительства недострой перестает существовать. В таком случае залог на недострой пропадает и опять остается только залог на землю или залог права аренды на нее.
3). Вы путаете теплое с мягким. Залогодержатель не определяет судьбу заложенной вещи, он всего лишь при оопределенных условиях за ее счет решает свои проблемы.
4) Судьбу залога всегда определяет ее собственник.
Несмотря на согласие/несогласие залогодержателя я (собственник) имею абсолютное право продать/подарить/уничтожить заложенную вещь. Просто я рискую в таком случае столкнуться с необходимостью досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства ("верни кредит"), обяазнностью по замене залога или обязанностью предоставить иное обеспечение основного (обеспечнного залогом обязательства), например поручительство или банковскую гарантию. И только в случае, если я не имею возможностей или желания чего-либо из этого сделать, у залогодержателя появляется право обратить взыскание на предмет залога ("продать залог с торгов"), но только для решения основной проблемы - например возврата кредита, обеспеченного залогом недижимости (ипотекой).
5) Быть залогодержателем - означает буквально в переводе на простой обывательский - "Имеешь право при возникновении определенных неблагоприятных условий не ждать чего-либо, а сразу сказать: "Вот эта (заложенная) вещь - в первую очередь обеспечивает мои права. Если у него нету денег отдать мне долг, продаем вещь и деньги от нее сначала гасят мой долг, а уж потом (если останется) - все остальные долги."
Залог никак не означает, что вы можете распоряжаться заложенным имуществом. Всего лишь ваши права гарантированы залогом, и в случае чего - денежки от его продажи в первую очередь гасят именно ваш долг, а уж если останется лишнее - то "на круг" остальным пропоционально или по очередности.
6) Судьбу недостроя, как части бизнеса должника-банкрота, решает всегда комитет кредиторов. В комитет кредиторов входят только лица с денежными требованиями. Лица с неденежными требованиями имеют право требовать досрочного исполнения индивидуально-определенного обязательства, конечно же при наличии к тому возможности у должника, но они не входят в комитет кредиторов.
Если мы вспомним всю недолгую историю банкротств красноярских застройщиков (КСКЦ), то там именно комитет кредиторов с денежными требованиями (в частности "Сибиряк", "Стройтехника" и бюджеты в лице ИФНС и приставов) решил, что надо "достроить и передать". Альтернатива этому - продать ВСЕ (в том числе недострои) с торгов и раздать всем, а средства от заложенного имущества сначала отдать залогодержателям, а уж потом (при налии остатков) - всем остальным.
Резюмируя:
- Судьбу объекта указанный "последний участник" не определяет.
- Не факт, что именно незавершенка находится в залоге у этого последнего участника - для этого надо знать, регистрировалось ли ПС застройщика на недострой.
- Если застройщик пойдет под банкротство, то без привлечения политики (госвласти разных уровней, муниципалитета), никакая группа кинутых дольщиков вообще не имеет право голоса на собрании кредиторов, поскольку их требования не являются денежными. Соответственно продвинуть мнение "надо достроить" они не смогут.
- Если же интересы "последнего участника" сугубо денежные, т.е. его интересует именно возврат денег, а не квартира "когда достроят", то ему надо:
а) трансформировать требование в денежное - т.е. расторгнуть договор
б) сделать это быстрее, чтобы к моменту принятия решения он сразу попал в реестр или успел в числе первых уже после начала процедуры
в) примириться с тем, что в случае расторжения договора, обеспеченного залогом, заложенная вещь больше не обеспечивает его прав в первую очередь преимущественно перед другими, поскольку залог прекращается (пп.1 п. 1 ст. 343 ГК РФ). Деньги от продажи этой вещи в таком случае пойдут "в общий котел" (если на ней нет еще и других залогодержателей).
_________
Писал долго и чую, что сумбурно. Но любой юрист скажет, что "залоговое право" - один из сложнейших подразделов гражданского права. Надеюсь, что кое-что пояснил.
Регистрация / Авторизация
Написать комментарий к посту
Как следует из закона, обьект долевого строительства находится в залоге у участников. Следовательно, при банкротстве застройщика, ДРУГИХ лиц кроме залогодержателей определяющих судьбу "незавершенки" нет?
Представим гипотетическую ситуацию. 10 квартир в доме.
5 продали в начале строительства. 4 участника из 5 затем расторгли договор- получили деньги. Один участник не захотел/ не смог/ не успел и т.п. Он теперь залогодержатель ВСЕГО обьекта?
Представим гипотетическую ситуацию. 10 квартир в доме.
5 продали в начале строительства. 4 участника из 5 затем расторгли договор- получили деньги. Один участник не захотел/ не смог/ не успел и т.п. Он теперь залогодержатель ВСЕГО обьекта?